Particuliere beleggers in Rotterdam

Opdracht aan Rotterdam: niet lullen maar bouwen (Vers Beton)

Wat als particuliere beleggers in hoog tempo woningen blijven opkopen? Wat doet dat met stad, straat en portiek? Op uitnodiging van Vers Beton en de architectuurhistorici van Crimson Historians & Urbanists bogen zes deskundigen zich over deze vraag én oplossing. Het afsluitende artikel van mijn onderzoeksdossier Wie bezit onze stad?

 

De Nederlandse economie groeit, Rotterdam is zwaar populair. De perfecte storm die navenant is opgelaaid, creëert een verhoogde trek naar de stad. Plus een run op vastgoed. Want wie hier wil zijn, moet ergens wonen, of je nu student, doorstromer, expat, Oost-Europese arbeidsmigrant of hoofdstedeling bent. Bovendien zijn de rentes om macro-economische redenen aanhoudend laag. Geld is alom aanwezig, lenen is relatief goedkoop.

Particuliere beleggers, in dit geval kleine verhuurders met één tot tien woningen, zien hun kans schoon. In het voorbije decennium hebben zij ruim 17.000 Rotterdamse woningen opgekocht. Dit tegen een achtergrond waarin het (nieuwbouw-)aanbod hopeloos achterblijft. En we weten: tekorten drijven de prijs op. Hoewel het precieze aandeel dat deze verhuurders hierin hebben, niet te becijferen is, hebben ze wel degelijk invloed. Regulier woningzoekenden, waaronder starters, kopen minder dan voorheen. Ook werden woningen 62 procent duurder tussen 2013-2018.

De zes deskundigen aan tafel zijn hier geboren, gepromoveerd, werken er of verhuisden hier naartoe vanwege de liefde. Terwijl de een zijn band met deze stad omschrijft als “intens”, beschouwt en bekritiseert de ander haar van een afstand. Een discussie in vier aktes.

#1 – voor welke problemen zorgen beleggers?

Emile Klep is goedgeluimd. De gemeentelijk directeur Stedelijke Inrichting gaat binnenkort aan de slag bij corporatie Woonplus uit Schiedam. Hij verlaat een stad die het in zijn ogen enorm goed doet. “Rotterdam krijgt eindelijk wat het historisch toekomt. Jonge mensen willen in buurten wonen waar ze eerst bij wijze van spreken niet dood gevonden wilden worden. Extreem goed nieuws voor Zuid, bijvoorbeeld.”

Dat geldt alleen als er ook echt wat te kopen valt. En als kopen niet kan, een betaalbare huurwoning. Maar dat is dus haast onmogelijk. “We zien dat in wijken op Zuid driekwart van de woningen naar beleggers gaat. Als starter kom je er niet meer tussen.” Klep doelt op Carnisse en de Tarwewijk, waar sociale structuren onder druk komen te staan. In andere buurten gaat het opkopen door verhuurders eveneens hard. Neem het centrum, de wijken er direct omheen, het Oude Noorden, Nieuwe Westen, Bergpolder, Kralingen-West of Bloemhof.

Wouter Vanstiphout zet de discussie graag op scherp. De hoogleraar ontwerp en politiek aan de TU Delft wijt de ontstane situatie aan de afwezigheid van samenhangend en effectief gemeentelijk woonbeleid. Hij weet heus wel dat Den Haag bepaalt. Maar toch. Rotterdam heeft speelruimte. “De woningmarkt is niet slechts een markt en mag daarom niet gereduceerd worden tot een marktkwestie”, zegt hij. Vanstiphout ziet problemen die groter zijn dan alleen toegankelijkheid en duizenden woningen bijbouwen. “Dit verlangt een activistische en interventionistische overheid die vanuit collectieve belangen acties onderneemt én vastgoedcowboys uit de weg ruimt.”

 

De woningmarkt is niet slechts een markt en mag daarom niet gereduceerd worden tot een marktkwestie

 

Tot dusver heeft Robin von Weiler, die sinds dertig jaar belegt in Rotterdams vastgoed, de discussie aangehoord. Hij veert op omdat hij niet in verband gebracht wil worden met wat in zijn ogen speculanten en handelaren zijn. Von Weiler ziet tot zijn ongenoegen veel kortetermijnwinstbejag. Maximaal rendement tegen minimale inspanning. Woningen die direct weer worden doorverkocht. Zelf kent hij vooral beleggers en families die hun vastgoed al vele jaren netjes beheren.

Speculanten zijn ook de anderen een doorn in het oog. Hun acties kunnen de opmaat zijn tot misstanden, zoals excessieve huurstijgingen. “Zoiets kun je niet toestaan”, zegt stedelijk econoom Erik Braun. “In de kern zijn beleggingspanden in de stad niet erg, maar je wilt dat beleggers zich aan de regels houden.” Handhaven is in de praktijk lastig, erkent hij direct. Vanstiphout waarschuwt en passant voor het failliet van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. “Doordat vastgoed wordt opgekocht, dreigen wijkaanpakken onbetaalbaar te worden.”

Waar iedereen het roerend over eens is, is dat het woningtekort schrijnend is. Achttienduizend stuks moeten er tijdens de huidige collegeperiode bijkomen. Te weinig, vindt onderzoeker Braun. Het bouwen gaat hem bovendien te traag. “Tussen idee en oplevering zit zeven jaar.” Om die reden wenst econoom Heleen Mees Nederland een gezonde dosis Chinese dadendrang toe. “Het verbaast mij dat alles hier zó reactief is. Prijzen dalen door overaanbod. Als er veel wordt bijgebouwd dan is het probleem uit de wereld.”

#2 – de particuliere belegger zelf

“Ons collectieve geheugen is kort”, brengt belegger Von Weiler graag in herinnering. “Met de opkomst van particuliere verhuurders doet zich op kleinere schaal voor wat al eeuwen speelt”, zegt hij. Want zo lang bezigt deze groep zich met het verschaffen van woonruimte. “Pas na de Tweede Wereldoorlog veranderde dit, toen de staat pensioenfondsen vroeg om woningen te bouwen.” Corporaties kregen een centrale en zwaar gesubsidieerde rol. In Rotterdam zijn ze met een aandeel van 44 procent nog altijd met stip de grootste groep huizenbezitters.

De Rotterdammer wil maar zeggen: particuliere verhuur is een gegeven. Hun aandeel in de woningvoorraad kent golfbewegingen. En zoals vaker: er zijn goeie én kwaaie spelers. Bovendien, onbekend maakt onbemind, stelt hoogleraar sociale en economische geografie aan de KU Leuven Manuel Aalbers. Hij signaleert dat een deel bewust de anonimiteit verkiest. “Ze verstoppen zich achter allerlei bv’tjes. Dat kunnen kleine beleggers zijn, maar ook grote.” Het ontbreekt overheden daardoor aan zicht op wie welk vastgoed bezit. Dat maakt samenwerken of ingrijpen lastig.

Zo heeft de gemeente geen structurele contacten met de grotere particuliere beleggers, weet Von Weiler. Hij wijst in dit verband op het risico van versnippering. Bij vastgoedportefeuilles die overgaan van generatie op generatie ligt (gedeeltelijke) verkoop op de loer. De passie voor vastgoed wordt niet altijd doorgegeven, zegt hij. Aaneengesloten appartementenblokken dreigen te worden opgesplitst. Dat heeft gevolgen voor VvE’s, de verhoudingen daarbinnen, onderhoud. “De gemeente zou moeten inventariseren wie waar zit en wat hun korte- of langetermijnplannen zijn.” Het gesprek aangaan, is belangrijk volgens de belegger.

 

Als je niets bijbouwt, gaan huurprijzen alsnog omhoog

 

Erik Braun legt nog iets anders op tafel. De tijd dat Rotterdammers de stad uit werden gejaagd, is niet eens zo gek lang geleden. Door verpaupering en een chronisch tekort aan geschikte woonruimte vertrokken met name jonge stellen en gezinnen naar groeikernen Spijkenisse, Barendrecht en Capelle aan den IJssel. “Dat beleid is er niet meer. De trend is dat meer mensen in Rotterdam willen wonen.” Deze ommekeer begon zo’n vijf jaar geleden.

Hij vindt het tevens onterecht dat beleggers in negatieve zin op één hoop worden gegooid. Ze spelen bijvoorbeeld een onmisbare rol in de sociale en middenhuur. Maar wat beklijft, is het slechte imago. Veroorzaakt door krottenkoningen als Dick Fennis en Cees Engel. De gemeente kocht hen jaren geleden voor vele miljoenen uit. Diezelfde overheid zit huisjesmelkers nog altijd op de huid, al zijn het er een stuk minder dan voorheen. Met een aantal is bindende afspraken gemaakt over het opknappen van panden. Gebeurt dit toch niet, dan volgen boetes. Braun verwacht dat de wantoestanden van voorheen niet snel zullen terugkeren. “Maar als je niets bijbouwt, gaan huurprijzen alsnog omhoog.”

#3 – het grotere macro-economische plaatje

Vooropgesteld: “De problemen op de woningmarkt zijn macro-economisch”, doceert Heleen Mees. Daarmee zegt ze dat het Rotterdamse stadhuis er maar weinig échte invloed op uit kan oefenen. Immers, de nationale overheid bepaalt het tempo waarmee de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd, centrale banken handhaven de nog altijd lage rentestanden. Vooral vanwege dit laatste zoekt iemand met kapitaal een rendabele investering. Dat speelt wereldwijd. Mees: “Veel mensen beleggen hun vermogen in huizen omdat ze denken dat ze een goed rendement kunnen maken of omdat ze denken dat de prijzen blijven stijgen.”

“Middeninkomens, superrijke Chinezen, Nederlandse pensioenbeheerders via Duitse investeringsfondsen. Allemaal stoppen ze hun geld in woningen”, vult hoogleraar Aalbers aan. Hij voorspelt dat meer en grotere buitenlandse spelers de Nederlandse verhuurmarkt gaan betreden. Ze zijn met name geïnteresseerd in de bestaande woningvoorraad. “Waarom zouden ze iets bouwen als ze iets bestaands kunnen kopen”, motiveert hij. Hij waarschuwt: zonder overheidsingrijpen wordt ons woningbouwsysteem leeggekocht. “Over tien jaar hebben we spijt dat we af wilden van de goedkope huurvoorraad.”

 

Hoe kan Rotterdam het scenario van onbetaalbare, sterk gegentrificeerde stad voorkomen?

 

Hoe kan Rotterdam het scenario van onbetaalbare, sterk gegentrificeerde stad voorkomen? Ambtelijk directeur Emile Klep herhaalt het andermaal: “Landelijk woonbeleid wordt niet in Rotterdam gemaakt. Maar reken er maar op dat de stad enorm lobbyt in Den Haag”, verzekert hij. Klep ziet verder dat het huidige college van B en W zich heel druk maakt om de zogenoemde ‘knuffelberoepen’. Denk aan verplegers, politieagenten, leerkrachten. “Het dna van Rotterdam is dat van een arbeidersstad. Mbo’ers moeten hier altijd terecht kunnen. Ik zie dat dit in beleidsvoornemens diep verankerd zit.”

Desondanks is onderzoeker Braun stellig: de huizenprijzen blijven in Rotterdam voorlopig stijgen. “Door schaarste in de middenhuur blijft de druk op de huurprijzen in die categorie groot”, zegt hij. Reden is de aanhoudende trek naar de stad. Onze economie, lang geassocieerd met haven en vieze handjes, is aan het veranderen. Zakelijke dienstverlening, ICT en de gezondheidszorg maken een stevige groei door. In dat kielzog arriveren hoogopgeleiden, studenten, expats. En die moeten ergens wonen.

#4 – oplossingen: bouwen en uitwassen aanpakken

Waar politici in Amsterdam over elkaar heen buitelen met maatregelen tegen beleggers, oogt het in Rotterdam een stuk rustiger. Recent nog nam Den Haag een rigoureuze stap. Vanaf 1 juli geldt een inkomenseis voor huurwoningen tussen 721 en 951 euro per maand. Dit tot groot ongenoegen van beleggers en investeerders. Hun brancheverenigingen verwerpen elke vorm van regulering.

Het beeld van een gemeente die beleggers oogluikend toestaat, stelt ambtelijk directeur Klep graag bij. Hij wijst op de Woonvisie. Op het actieplan middenhuur: méér bouwen in het middensegment, met de verplichting dat de huren vijftien jaar lang niet sterk mogen stijgen. En op de begin juni gesloten woondeal, waarin met het Rijk afspraken zijn gemaakt om versneld te kunnen bouwen. “Ook zijn we met de minister [Ollongren, red.] overeengekomen dat we een noodknop uitwerken, om voor bepaalde periodes en specifieke gebieden, excessieve huurstijgingen te begrenzen. Dat doen we voorzichtig, want het ligt gevoelig.”

De aankondiging van deze ‘noodknop’ eerder dit jaar heeft de tongen flink losgemaakt. De kern: ook hier zijn beleggers en investeerders mordicus op tegen. Het zou afschrikken om te investeren in het middensegment. Robin von Weiler knikt. “Een belegger investeert alleen op plekken waar hij voldoende rendement verwacht.”

 

Over tien jaar hebben we spijt dat we af wilden van de goedkope huurvoorraad

 

Dat uitwassen aangepakt moeten worden, daar is iedereen het over eens. Maar de enige echte oplossing? “Je moet gaan bouwen. Linksom of rechtsom”, herhaalt Erik Braun nog maar eens. Hij becijferde dat – om aan de toekomstige vraag te voldoen – 27.500 extra woningen tot 2030 nodig zijn voor wat hij noemt ‘sterke schouders’: hoogopgeleiden die wat te besteden hebben. Binnen deze groep hebben met name 25- tot 35-jarigen moeite met het vinden van een passende woning.

Het gaat om huurwoningen tussen 721 en 1250 euro per maand. Koop moet vallen in de prijscategorie 175.000-440.000 euro. Woningen die er bovendien heel snel moeten komen, zegt Braun. Wouter Vanstiphout ziet liever dat Rotterdam bouwt voor “reële instromers, niet de gewenste instromers”. Dus mensen die nú een woning nodig hebben.

De grote vraag is wie dit alles gaat betalen. Woningcorporaties? “Den Haag heeft ze de nek omgedraaid. Corporaties mogen niets meer en moeten terug naar hun kerntaken”, zegt Braun. Investeerders en beleggers dan? Ook zij ervaren de verhuurderheffing als een molensteen om hun nek. Bovendien hekelen ze de wispelturige landelijke en lokale overheden, die elk met eigen regeltjes de markt proberen te temmen. Vandaar hun bezwaren tegen de noodknop, proefballonnen om de sociale huurgrens te verhogen tot 1000 euro en de eisen in tenders voor wat er precies gebouwd moet worden. En toch, de actie moet juíst vanuit hen komen.

Dan maar genoegen nemen met minder rendement? Wouter Vanstiphout sorteert erop voor. “Het is noodzakelijk dat particuliere beleggers beseffen dat ze belangrijk zijn voor de collectieve belangen van de stad”, zegt hij. “Net zoals bij goede scholen en veilige zwembaden het geval is.” Het is aan de overheid in te grijpen als ze er een potje van maken. “Je moet woningen niet als koopwaar zien. Het zijn geen bananen.”

 


Dit artikel verscheen 20 juni 2019 op online tijdschrift Vers Beton en is tot stand gekomen dankzij de steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten, het Stimuleringsfonds voor de Creatieve Industrie, het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de supporters van Vers Beton.